یکی از رایج‌ترین و چالش‌برانگیزترین موضوعات در روابط موجر و مستاجر، تعیین مسئول پرداخت هزینه‌های تعمیرات، به‌ویژه سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی مانند پکیج است.
اما قانون در این باره چه می‌گوید و مبنای تقسیم این هزینه‌ها چیست؟
ملاک قانونی تعیین مسئول هزینه: تعمیرات اساسی یا جزئی
مبنای اصلی تعیین مسئول پرداخت هزینه‌ها، ماده ۴۸۶ قانون مدنی است. طبق این قانون، مالک موظف است ملک را سالم و قابل استفاده به مستاجر تحویل دهد. بر همین اساس، هزینه‌ها به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:
- تعمیرات اساسی و کلی (بر عهده مالک): شامل مواردی است که به ساختار بنا، تاسیسات اصلی و طول عمر کلی دستگاه مربوط می‌شود و مستاجر نقشی در ایجاد آن نداشته است.
- تعمیرات جزئی و مصرفی (بر عهده مستاجر): شامل هزینه‌های جاری، قطعات مصرفی و استهلاک ناشی از استفاده روزمره است.
البته اگر هنگام عقد قرارداد هرگونه توافقی صورت گرفته باشد، آن توافق بر موارد بالا ارجحیت دارد. به طوری کلی بهتر است در هنگام عقد قرارداد درباره این موارد صحبت شود و در قرارداد قید گردد.
تفاوت قطعات اساسی و جزئی در پکیج
برای شفافیت بیشتر، وظایف هر یک از طرفین در قبال قطعات و خدمات پکیج به تفکیک در جدول زیر آمده است:
نوع تعمیرات / قطعه | مسئول پرداخت | علت و جزئیات |
سرویس دوره‌ای و سالانه | مستاجر | پکیج دستگاهی پرمصرف است؛ سرویس سالانه جهت استفاده بهینه، جزو هزینه‌های جاری سکونت است. |
برد الکترونیکی دستگاه | مالک / مستاجر | اگر خرابی ناشی از طول عمر یا نوسان کلی برق باشد با مالک است. اگر ناشی از استفاده نادرست مستاجر باشد با مستاجر است. |
پمپ پکیج و منبع انبساط | مالک | این قطعات ساختاری هستند و خرابی آن‌ها معمولاً به دلیل طول عمر دستگاه رخ می‌دهد. |
مبدل حرارتی (اصلی و ثانویه) | مالک | فرسودگی، زنگ‌زدگی یا تخریب بدنه مبدل‌ها مستقیماً به مالکیت ساختمان برمی‌گردد. |
مشعل (برنر) و لوله‌کشی داخلی | مالک | جزو تاسیسات زیربنایی دستگاه محسوب می‌شوند. |
شستشوی رادیاتورها و رفع گرفتگی جزئی | مستاجر | در دسته نگهداری روزمره و مصرفی قرار می‌گیرد. |
چه زمانی هزینه قطعاً با مستاجر یا مالک است؟
- هزینه با مستاجر است اگر: دستگاه در ابتدای قرارداد کاملاً سالم و سرویس‌شده تحویل داده شده باشد، اما مستاجر با سهل‌انگاری (مانند عدم انجام سرویس سالانه، دستکاری ناشیانه تنظیمات یا قطع دسترسی به آب و ایجاد سوختگی در پمپ) باعث خرابی آن شود. همچنین طبق عرف، اگر مستاجر چندین سال (مثلاً بیش از یک سال) در ملکی ساکن باشد و از پکیج استفاده کند، برخی هزینه‌های نگهداری جاری بر عهده اوست.
- هزینه با مالک است اگر: خرابی ناشی از قدمت بالا، فرسودگی طبیعی قطعات اصلی (مانند مبدل یا پمپ) یا مشکلات ساختاری قبل از تحویل ملک باشد.
راهکارهای پیشگیری و حل اختلاف
۱. تست و صورت‌برداری در زمان تحویل کلید
بهترین اقدام برای مستاجران این است که پیش از اسباب‌کشی، تمام تاسیسات از جمله پکیج، رادیاتورها و کولر را کاملاً تست کنند. وضعیت سلامت دستگاه را به صورت کتبی در فیس یا پیوست قرارداد بنویسید و به امضای مالک برسانید.
۲. شفاف‌سازی در متن قرارداد (قولنامه)
هنگام عقد قرارداد اجاره، به صورت تفکیک‌شده مشخص کنید که هزینه سرویس سالانه و تعویض قطعات خاص بر عهده چه کسی خواهد بود. حتی توافق برای تقسیم ۵۰-۵۰ هزینه‌ها در موارد مبهم، یک راهکار مسالمت‌آمیز عرفی است.
۳. عدم پرداخت هزینه از سوی مالک یا مستاجر
- اگر مالک هزینه اساسی را ندهد: مستاجر نباید خودسرانه اقدام کند. ابتدا باید موضوع را کتباً یا شفاهی با رضایت مالک پیش ببرد. در صورت امتناع مالک، مستاجر می‌تواند با تایید کتبی و دریافت فاکتور رسمی معتبر، تعمیرات را انجام داده و هزینه را با هماهنگی یا از طریق مراجع قانونی (شورای حل اختلاف) از اجاره‌بهای ماه بعد کسر کند.
- اگر مستاجر هزینه جزئی را ندهد: مالک می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف موضوع را پیگیری کرده و دادگاه مستاجر را ملزم به پرداخت خسارت یا هزینه تعمیرات جاری خواهد کرد.
نکته مهم: برای اقدامات قانونی، همواره فاکتورهای رسمی تعمیرکار، رسیدهای پرداخت و تاییدیه کارشناسی را نزد خود نگه دارید.
جمع‌بندی
به عنوان یک قاعده کلی، پکیج بخشی از تاسیسات اساسی ساختمان است و هزینه خرابی قطعات ساختاری و گران‌قیمت آن (مثل برد، پمپ و مبدل) بر عهده مالک است. در مقابل، هزینه نگهداری، سرویس سالانه و خسارات ناشی از بی‌احتیاطی بر عهده مستاجر می‌باشد. تعامل دوستانه، دریافت رسید کتبی و توافق در ابتدای قرارداد، بهترین راه برای عبور از این چالش همیشگی است.
